林口新市鎮-機場捷運

機場捷運領銜拉抬 供需發展仍待觀察

 

 

核心範圍橫跨林口、龜山兩區的『林口新市鎮』，近年躍居北台灣重點房市區域之一。印象中入冬又冷又濕，且經常起大霧的林口，是如何蛻變為眼前所見的房市重 鎮？93年北縣政府三合一土地標售，是本區房市重振的起點；95年中正式動工的機場捷運，則將是林口房市地位提昇的關鍵。

所謂『水能載舟，亦能覆舟』，這道理大家都明瞭。而在房市發展中，也有一樣東西，猶如利刃之兩面，有時有利，有時卻是大空頭。那就是『重劃區』。

新 屋市場中，建商推案是一切的起點，而土地毋寧是其中最重要的原料。一般狀況，建商是尋找具獲利潛值，也就是位於精華區，或周邊的土地進行開發。不過這類土 地有限，完整性難兼顧，價格也高；而重劃區土地相對價低、完整性高，多半又有發展前景可包裝，因此容易成為獲建商青睞的區塊。

只是十之八九，重劃區距離成熟發展區都稍遠，且其相關建設的落實，是掌握在變數不小的公部門。取得容易、代價相對低，卻又存在不確定因素，讓重劃區因此成為房市發展的兩面利刃。

而本文要介紹的林口新市鎮，從其發展歷程來看，正印證了重劃區的這種特質。

※遠期擘劃 新市鎮誕生

民國58年即著手規劃的林口新市鎮，是當時蔣經國政府為紓解大台北人口密集，及都會區水患問題而誕生；而位在台北與桃園之間的林口台地，就這樣雀屏中選，成為造鎮計劃的主角。

林口新市鎮計劃範圍，遍及北縣林口、新莊、泰山、五股、八里及桃園龜山、蘆竹，甚至桃園市部分區塊都包含在內；然計劃的重心，則是在中山高以北的林口台地，及南側的龜山。

本 計劃初期，是採取區段徵收方式執行，結果造成地主抗爭，被批為政府帶頭炒地皮，因此初期執行並不順利。民國67年，中央將此計劃納入國家十二項重大建設， 並改採市地重劃方式辦理後，新市鎮開發才真正啟動。然而林口臨山面海，又是海拔250公尺之縱谷台地，整體環境稍嫌封閉，且直接面臨強勁東北季風吹拂，全 區多霧且潮濕。林口當地還因有相當比例的林地和景觀，而被劃為保護區，其250米的高度，還符合山坡地限建的法令規章。

故市地重劃固然解決土地取得問題，但卻仍缺乏足夠誘因或配套，加上上述之環境限制，山坡地開發又未解編，讓有意進駐開發的建商或投資者難以施展，最後幾乎都打退堂鼓。

另外，原本預定的產業發展也未能真正轉型，使人口無法如計畫大量遷入。於是早期的林口新市鎮開高走低，區域發展未如預期，還一度成為房市票房毒藥。

※三合一標售 房市大復活

直到七、八十年代，當人們談到林口時，除了風大潮濕外，普遍的印象還是大片閒置土地、荒煙漫草；富含鐵質的土壤，因東北季風長期吹拂而變成血紅色，對照重劃遠景實現的遙遙無期，情境更顯淒涼。

民國88年，隨著學校、體育場等公共建設陸續竣工完成，林口新市鎮三、四期啟動，之後在地方人士推動下，山坡地限建也得以解編。不過由於當時大環境景氣未居高點，因此房市仍未躍進。區域房市真正有明確的起飛，是在93年北縣『三合一』土地標售政策之後。

北縣將新站特區，台北大學特定區以及林口新市鎮特定區，三區合併進行標售的政策，由於正逢景氣來到上升階段，加上祭出限時及大面積開發容積獎勵，順水推舟之下，標售效果算是相當卓著。

衝著時機及獎勵誘因，釵h外地大型建商紛紛加碼購地，投入林口房市。表一、二數據顯示，93、94年林口地區房市，預售供給量開始大增，隨後全面性上演價量齊揚的戲碼。自此，林口新市鎮房市，正式進入戰國時期。

95 年，預售推案熱稍有退燒，個案規模縮小。成屋部分，以個案數與戶數或總銷相比，則不難發現，當中有不少是一、兩年前預售案未消化完畢的量體，以新成屋姿 態，再度進入市場銷售。預售案規模縮小，成屋重新銷售者多，代表之前大量推出的預售量體，並沒有如建商所預見地順利去化。

就在區域房市因短期供給過大，看似將出現賣壓時，96年度中央宣布，爭議費時，歷經多次路線更改的機場捷運，確定由政府收回自建並正式動工。捷運話題發酵，讓本區房市再掀話題。

※林口新市鎮房市特性及概況

和 同期包裹標售的其他兩區相比，林口新市鎮面積最大，開發密度最低。根據在當地經營多年房市買賣的人士透露，林口新市鎮的規劃理念，是採英式田園、低度開發 的構想；翻開都市計劃圖，在北大或新站特區，我們看不到容積率極低的住一或住二用地，然林口新市鎮內，住一、二用地範圍相當廣。此外，更有單獨適用本新市 鎮的開發單行法規，以利區域發展的適切性。

由於住一、二用地容積率都在120~150％，故如無容積獎勵或移轉，只適合開發透天產品；行情 則差異頗大，有平價連棟產品，也有走高檔路線的獨棟雙併別墅。其他住五用地，及文化二、三路間的大範圍商業用地，則因容積及建蔽率較高之故，多規劃大樓產 品，開發密度也相對較高，產品格局則相當多元。

三合一重劃地標售，北縣政府祭出大面積基地及限時開發容積獎勵措施，新站特區因而出現動輒二、三十層以上的大樓，北大特區也是大樓櫛比鱗次。

而林口新市鎮由於採取中央地帶為相對高密度商業或住宅區，周邊則為低度、小塊住宅區的土地規劃利用原則，因此儘管建商大舉購地搶建，但在仍可見透天產品之下，整體開發密度不致太高。

以下，我們就將本區大致以行政區劃分為林口及龜山兩大部分，林口方面再根據發展時間，略分為舊市區、新市鎮開發早期區域（文化二路東側為主），以及文化二路以西（近兩年推案主要區域）三大區塊，進行推案概況及行情說明。

一、林口鄉

1舊市區

舊市區主要是由仁愛、中山、中正、林口及竹林路等路段建構而成。本區開發較早，商業氣息頗濃，生活機能不差，也是早期林口房市較熱絡之區域。不過和林口新市鎮相比，本區早已缺乏炒作題材，因此近年推案零星，也不具指標意義。

2舊市區至文化路二段（新市鎮一、二期）

約從舊市區邊緣向外延伸，一直到文化路二段之區塊，是林口新市鎮早期發展的根據地。93年前，林口地區房市推案，就集中在本區；該年度林口暨北縣透天指標大案，總量體達千戶百億的「宏泰法國小鎮」，就位在本區（鄉公所對面）。

由於本區範圍內住一、二用地不少，因此透天產品分布較廣。價格部分則差異甚大；但由於土地成本差異有限，故價格差距來自於規劃及建材，折合單價從約16～20餘萬/坪都有。大樓推案則主要集中在最大幹道文化一路周邊，又以麗園及麗林國小周邊最密集。

隨著新市鎮開發焦點開始西移，本區推案也漸往文化一、二路一帶移動。行情方面，基於交通便捷度，愈近交流道者愈高，成交行情約從13~15萬/坪不等。雖然目前有機場捷運題材，不過此趨勢大致未變，畢竟就機能論，也是愈往新市鎮內側延伸，開發程度愈低。

另外前些年盛傳，位於本區的師大分校預定地即將啟動，因此周邊也曾出現個案。而由於附近多屬住一用地，因此產品自然是透天居多。不過隨著話題漸淡，師大分部遷校時程仍遙遙無期，目前該區仍有空地，然實際推案量則有限。

3文化二路以西（新市鎮三、四期）

林 口特定區屬林口鄉管轄的範圍，大致可用文化二路為界，區隔為東西兩大區塊，而這兩個區塊，就是近年房市景氣復甦，推案趨勢轉變的分野所在。94年前林口主 要推案，還是在本路段東側及周邊。不過之後，就完全看這個新市鎮三、四期表演。而本區也是93年土地標售之主要標的所在。

雖然三、四期土地標售93年就啟動，但多數推案進場時間都在94年後，主要是新市鎮在開發及話題上的相對不明朗；比起同期啟動的北大及新站特區，林口新市鎮待標售土地的確更多，初期也缺乏足夠利多炒作。

不過由於大環境景氣增溫，加上機場捷運定案，建商信心大增，本區推案才連袂出現。而由於容積獎勵之故，推出產品以大樓為大宗，個案規模也較大。至於周邊離中心商業區稍遠的住二用地，初期仍以透天產品為主，不過後來也開始有大樓產品。

行情方面，大致則和新市鎮早期發展區雷同，基於聯外交通的便利程度，愈近林口交流道者行情愈高。而由於大樓產品多位於中心商業區四周，透天則在外圍，因此儘管透天產品單位面積成本較高，但大樓所在之地段及機能都較佳，因此反而呈現大樓價格不低於透天的情況。

不過上述的行情趨勢，是整體概括性的；也就是說，另有特例。特例之一是遠雄系列案，特例之二則是扶輪公園周邊。

包含本區「未來」系列及北大特區「大學」系列等，近年遠雄採取的多案聯銷暨形塑品牌形象策略，算是相當成央A加上又設置從北市各點直接駛往接待中心的接駁專車，在北市客支撐下，「未來」系列案的實際成交行情，都要比同地段之競爭個案高。

以去年的「U未來」來說，同區一般大樓成交行情不會超過14.5萬/坪，但「U」案開價來到18萬/坪，銷售後期甚至為了拉抬接續新案「大未來」的氣勢，還持續調高，實際成交據稱也都在16~17萬/坪之譜。

扶 輪公園周邊，則是以環境地段的相對優勢取勝。在包括「展悅中央公園」、「世界之洲」等案的拉抬下，這個區域儼然成為林口的區域豪宅聚落。最近一年，周邊個 案開價都在20萬/坪上下，硬是比其他地區同質個案高出兩成左右。不過這樣的價格特例，合理論之，也僅限公園第一排景觀戶。

另外近一年來，本區四房以上大坪數產品比例，有明顯增加趨勢。扶輪公園周邊是一主要集中區，遠雄新案「大未來」也走這個路線，開價還來到22萬/坪。相較之下，或因機場捷運設站離交流道頗近，使得捷運實際的提升效應不明顯；較實質的效果，可能要到通車前夕才會浮現。

之 所以坪數、格局放大，一方面是單價上漲，導致原先主流的二、三房產品總價拉高，去化難度提升，加上此類首購型產品近期量體頗大，基於供需面及消費群能力之 考量，建商於是將產品坪數拉大，開始訴求能力更強的換屋客。而事實上，近一年本區二、三房產品的去化速度，的確因為量體較大而有減緩。

前面 提到，愈深入新市鎮，也就是愈往北或文化北路方向，行情愈低。不過儘管如此，去化狀況仍相對較差，顯見由於仍處開發階段，本區價格實非去化順利與否之唯一 因素，相對機能更為關鍵。像同樣聯銷體系，與「U未來」同期推出的「未來家」，二、三房規劃加上基地位置較偏，實際去化速度確實較慢。

重劃前景、機場捷運及司法院進駐，本區不缺話題；建商大舉推案及大興土木，也的確帶動本區人氣。設點於遠雄未來社區的家樂福在今年3月正式開幕，更可望形塑一小型生活圈，拉抬附近房市。

不過由於文化二路直通西濱快速道路，貨櫃車等大型車輛仍進出頻繁，區域質感現狀不佳。因此本區房市不能只靠話題支撐，區域公共建設趕上進度，仍是當務之急。

二、龜山鄉

林口新市鎮核心區域，其實是橫跨中山高林口交流道兩側。而新市鎮龜山段，由於有長庚醫院進駐，形成一生活圈，因此早期的房市『命運』，比交流道對面『正統』的林口特定區好些；無論推案或行情，都有一定水平，發展較為順遂。

龜山段除長庚醫院外，還有華亞科技園區進駐。該科技園區以台塑集團旗下南亞塑膠為開發單位，計劃面積162公頃，民國87年啟用。這個提供兩萬個就業機會、創造670億年營業額的科技園區，也是撐起屬於龜山段房市半邊天的關鍵。

本區產品分布非常明確；市區由於人口較密，中心又有商業區，因此以大樓產品為主，外圍郊區則幾乎都是透天產品，整體趨勢和林口段類似。行情方面，正因區域發展較佳，又有華亞園區客源支撐，因此比林口段好，市區挑高產品甚至一度叫價到每坪20萬以上。

但桃園縣政府95年開始強力取締戶外媒體廣告，使得本區個案銷售陷入困境；和交流道對面，林口鄉大量戶外媒體充斥，假日A字型看板及路邊插旗多如牛毛之情況相比，猶如天壤之別。

接 著96年行庫緊縮房貸，雖同為新市鎮範圍，但本區隸屬桃園縣，銀行核貸之等級差了一截。連續兩年的利空衝擊，本區買氣自然相對慘澹，成交行情也向下修正。 未來機場捷運也會在本區設站，且設站點更接近人口稠密區；不過評估由於站區附近可開發土地已有限，實質拉抬作用還須觀察。解除銀根緊縮之緊箍咒，才是本區 房市復甦的關鍵。

※結語～閒置土地仍多 公共建設仍缺

以林口的地理、氣候條件及相對位置來說，平心而論，並不十分適合進行大規模造鎮開發。然在政府強力主導下，林口仍成為重要的發展區之一。只是先天不夠好，後天執行又失調，於是林口新市鎮開高走低，區域行情也一度降至谷底。

93年北縣政府的重新包裝和政策調整，及時機點上的正確性，讓林口新市鎮揮去過往房市毒藥之污名；另外或閉O全球暖化，氣候生態丕變之影響，本區冬天雖仍多霧，但天候狀況已不像過去般嚴酷。

此外，機場捷運終於在95年中動工，雖三重至台北車站段稍晚興建，加上近期鋼材原物料飆漲，公共建設招標無人問津，使機場捷運全線預定通車時程，可能將延到民國101年後，然對區域發展暨房市來說，機場捷運仍是遲暮的春天。

近 年林口的人口，每年成長速度都在增加，95年更已達6萬，今年更可望突破7萬。這當然是近年房市推案之下，人口遷入的必然結果，同時也是大台北精華區房價 狂飆，不少消費者選擇來到房價較低的林口置產。而據了解，在北縣升格後，鄉公所也開始爭取林口升格為市，以利爭取更多建設經費。

然而無論較 早發展的新市鎮一、二期，或現為焦點的三、四期，雖標出土地已近八成，但實際上仍有閒置土地，因此儘管有話題可炒作，但從供需層面論斷，區域行情要再有明 確提升，並不容易，供給過快加上公共建設進度緩慢，重劃區利刃兩面，哪面在何時發酵，確實是開發商及消費者都需要注意的。

尤其這些年快速推案後，新屋陸續落成，人口進駐，公共建設需求更加急迫。而盡速建置諸如車站、市場、學校、社區中心、公園及更多元的大眾交通系統，才能塑造真正的生活機能，形成真正的聚落，契合當初規劃本重劃區的初衷。