7期文心森林公園 台中豪宅新戰區

資料來源:【網路地產王/劉祈相/台中報導】
　　打房打不到口袋夠深的有錢人？根據台中房仲業者觀測，台中七期豪宅中古屋的交易價，由年初每坪28~35萬元，漲到目前的35~40萬元，要想買到30萬元以下的機會愈來愈少！觀察目前七期預售案發現，開價普遍維持高檔不墜，每坪喊價40~65萬，促使七期主戰場移轉到南側低密度、住家環境更幽靜的文心森林公園周邊，多家建商例如時代、國泰、沅林、總太均同步在此推案，至於能否成功搶市，開價合理才具競爭力。

■　豪宅自成一格 價格富人認同

　　日前報載，過半受訪民眾看跌大台北的下半年房價，卻看漲中南部房價，尤其台中地區新推案的首購與換屋大樓單價，開始穩住在15~24萬元，讓原本看似供過於求的豪宅市場單價有被追平的趨勢，這半年來卻又漲了一波。

　　代銷業者分析指出，台灣M型化社會越來越明顯，『豪宅價值』一直受到有錢人圈子的認同，這種信念很強，只要是好地段的豪宅就有市場，一般民眾不需要以豪宅市場的冷熱來判斷房市，社會M型化房市真的被切成兩半了，豪宅已自成一格，豪宅現象可能必須被視為常態，一般民眾購屋只須衡量自身能力條件比較重要！

■　豪宅鄰公園捷運 室內全配省錢省事

　　時代建設總經理許宏承表示，以『時代圓滿』為例，地段價值逐年看俏，坐落於佔地2萬7千坪的文心森林公園旁，擁有低密度、高綠意、捷運與便利生活四大機能，加上大墩國小、大墩國中今年甫新招生，堪稱七期最優的住宅區。

　　一般而言，豪宅屋主都有客製化裝修的想法與做法，所以豪宅交屋狀態多為毛胚， 不過許宏承卻認為，全棟全屋採全配建材與設備，住戶不用在花錢裝修，交屋進住少了裝潢的噪音，避免影響生活寧靜。仲介業者說，買全配屋可省一大筆錢，買主若有特別想法仍然可與建商商量，預售屋就有這個好處，比成屋有彈性！

搶當日本寓公 留心跨國置產法規

資料來源:【網路地產王／洪倩宜／綜合】
　　台灣房仲進軍日本，高額的租金投報率掀起「來去東京」包租熱潮。經歷前一波的房市破沫後，日本人認為擁有房子等於擁有負債，因此與台灣相比，自有住宅比率相當低，日本全國自有住宅比率大概僅有50%，等於有一半的民眾，都是在外租屋，衍生出強勁的租屋需求，在東京幾乎不用擔心房子租不出去。

■　無敵海景套房 月租金可達5~6萬台幣

　　房仲業者表示，標準「1房1廳1衛」的投資型產品投報率最佳，專有面積約11.22坪(約略台灣權狀17、18坪)的套房產品，售價約日幣3900萬元起，以當地的租金投報率換算，可高達5%，比起台灣的2~3%更具吸引力。但有趣的是，在日本當包租公和台灣有很多不同之處，包括租賃不附家具較好租，房客也需付給房東一個月或少許的禮金。

■　留意風險管理 自備300萬升格跨國包租公

　　至於國人最關心的稅賦與房貸承作問題，目前台灣有四家銀行在日本設有分公司，像是台銀、一銀、彰銀、兆豐金等，可承作個人房貸，年限與成數則依個人信用狀況而定，一般貸款利率都在3%左右，國人在這些銀行開戶也可供資金靈活運用或作外幣存款，同時也達到高獲利及節稅的好處。

　　但也有人不免擔心，在日本置產是否須付出較高額的稅賦，使得投報率大幅縮水。由於日本不須繳房屋稅及地價稅，國人在日本買房子，除了不動產取得稅之外，印花稅、登錄稅、固定資產稅，仲介費則統一規定為房價的3%加上6萬日幣，各項費用加總約為房價的一成左右。整體而言，租金投報率仍優於台灣。不過問到日本房價是否有增值空間，以日本目前的經濟情勢來看，暫且不要抱太大希望。

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福樺大觀文明基本資料

社區名稱	福樺大觀文明
投資興建	福樺建設
基地位置	林口鄉文化二路308巷23號
主力坪數	76-163坪
公設比例	27%
基地面積	390坪
建築形式	地上15層地下3層 電梯大樓
交屋日期	96年12月
車位規劃	平面式
預售坪價	19萬

 

室內挑高3米6 魔術空間更靈活

資料來源:【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
　　為了避免建商鑽漏洞、杜絕夾層屋的歪風，台北市政府明文規定，除了一樓之外，住宅建築的每層樓高限制，最高不得超過三米六，並且不得二次施工。不料此舉意外提升了挑高住宅的稀有性，根據業者說法，樓層挑高好處多多，不僅沒有壓迫感、增加收納空間，還能讓空間運用更靈活。

■　樓層高度高一點 空間收納多一點

　　這是位於台北市文山區興隆路二段的新成屋建案，由於文山區的居住人口大多數都是軍公教人員，自住與換屋占了極高比例，在當地投資炒樓少之又少，也因此文山區的房價多年來都敬陪末座，目前預售與新成屋的每坪開價，大多是五字頭，房價比台北縣第一圈的板橋、永和還低。

　　正因為如此，建商為了吸引首購或換屋族的青睞，在文山區規劃的住宅產品絕對不能虛華不實，一切必須以實用、超值為前提。以這處新成屋建案為例，樓層高度三米六，比一般三米二的高度，等於多出高度40公分的收納空間，東西再多也不怕沒地方放。

■　室內挑高好處多 無壓空間好氣派

　　「迎風賞」代銷業者干明礽表示，一般樓層高度不可能懸掛吊燈，但挑高住宅若多了吊燈，光影豐富有趣。挑高三米六的好處，就是不必擔心壓迫感，此外，還有一項優勢，就是空間運用更靈活。

　　干明礽建議，可做上下、跳躍式的空間運用，也唯有挑高三米六可做這樣的空間設計。譬如，小孩床鋪的高度不妨大幅加高，搭個木梯變得活潑有趣。至於床鋪下方空間可以再利用，無論擺放書桌或是衣櫥，都相當適合，難怪室內設計師習慣把挑高住宅，稱作魔術空間。

年所得不到140萬元 休想在北市購屋

買間房子是許多人畢生的願望，不過，並不是每個人都有能力執行。根據銀行業者試算，如果家庭年所得不到140萬元，根本不要想在台北市購屋；如果想在台北縣置產，估算家庭年所得至少得80萬元，才足以應付購屋初期的各項開支，以及未來每月的月付金壓力。


由於近來銀行嚴控房貸放款成數，一般民眾能申貸的房貸成數上限，少數僅有8成，多數降至7成，如果是購買台北縣周邊的二線區域，銀行還會再降1成，讓最高放款上限僅達7成。


上海銀行就建議一般的房貸戶，規劃購屋前務必準備至少3成的自備款，而且未來每月的月付金額，也最好控制在月所得的3至5成內，以免超過自身的能力負擔。


一對月所得達7萬元的夫妻、目前銀行存款250萬元，父母另可贊助50萬元的購屋基金，這對夫妻可以買到什麼樣的房子？未來生活才不會過於拮据？


依照這對夫妻的經濟狀況，可向銀行貸得7成5的房貸，假設目前貸款利率為1.7%，每月本息支出要控制在佔家庭總收入的1/3，以7萬元計算，每月可還款金額為2.7萬元；此外，至少還應準備相當於3個月的月收入（21萬元），做為緊急預備金，在購屋初期新屋裝潢從簡，但仍需撥30萬元購置家具、家電。


依照上述條件，根據中國信託的試算，在「自備款」方面，目前夫妻存款250萬元，扣除21萬元生活預備金，以及30萬元裝修及家具支出，還有10萬元的仲介費等雜費，手頭可動用的購屋資金，將只剩下約200萬元。


以貸款期限20年、每月本息攤還支付2.7萬元房貸的條件下，約可貸到600萬元，再加上自備款200萬元，以及長輩資助的50萬元購屋基金，估算這對夫妻，可以買到總價850萬元左右的房屋。


850萬元的房子，在北部地區要到哪裡找？銀行業者指出，以目前的行情，總價850萬元要買近30坪的房子，每坪單價就不能超過30萬元，每坪不到30萬元的單價，當然是買不到地點非常好的新成屋，但包括內湖近汐止區域、文山、新店的中古屋，以及台北縣的部分區域，仍然可以找到適合的產品，重點在於，購屋前務必算清楚自身財務狀況，避免超過自身的負荷。

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